Entzug des Wohnungseigentums
Wann ist die Entziehung des Wohnungseigentums zulässig?
<2007-04-05>
Konflikte in der Eigentümergemeinschaft – wann ist die Entziehung des Wohnungseigentums zulässig? Schwere Verfehlungen rechtfertigen einen Entzug des Wohnungseigentums.

Konflikte in der Eigentümergemeinschaft – wann ist die Entziehung des Wohnungseigentums zulässig? Schwere Verfehlungen rechtfertigen einen Entzug des Wohnungseigentums.

Nach der Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG muß sich als Voraussetzung der Entziehungsklage der abgemahnte Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht haben, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, daß der Entziehungstatbestand nur bei schweren Verfehlungen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern eingreifen kann, wenn andere, weniger einschneidende Maßnahmen nicht geeignet sind, einen gesetzmäßigen Zustand unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen aller Wohnungseigentümer herbeizuführen (LG Passau RPfleger 1984, 412 ; AG München MDR 1961, 604 ; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 18 Rdn. 2 ff.; MünchKomm-Röll, 4. Band, § 18 WEG Rdn. 2 ff.; Palandt-Bassenge, BGB, 42. Aufl., § 18 WEG Anm. 1).

Das Gesetz nennt in § 18 Abs. 2 WEG zwei selbständige Einzeltatbestände, die die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen können. Dies sind

  1. wiederholte gröbliche Verstöße gegen § 14 WEG trotz Abmahnung ( § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ) und
  2. der Verzug des Wohnungseigentümers mit seinen Verpflichtungen zur Lastentragung und Kostentragung gem. § 16 Abs. 2 WEG in Höhe von mindestens 3% des Einheitswertes des Wohnungseigentums ( § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ).

Zudem könnte die gesetzliche Generalklausel eingreifen (3).

Zu (1) wiederholte gröbliche Verstöße

Welche Verstöße gegen § 14 WEG sind einschlägig? § 14 WEG gebietet in Nrn. 1 und 2 dem Wohnungseigentümer - auch als Handlungspflicht gegenüber seinen evtl. Mietern -, daß vom Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in einer Weise Gebrauch zu machen ist, die zu keiner Benachteiligung und vermeidbaren Belästigung der anderen Wohnungseigentümer führt. Das ist z.B. der Fall, wenn die Reinigungspflichten im Treppenhaus nur unzureichend erfüllt werden oder wenn häufig zum Teil nächtliche Ruhestörungen zu beklagen sind.

Nun fordert § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auch eine schwere Pflichtverletzung. Dazu sind trotz Abmahnung wiederholte gröbliche Verstöße gefordert, die zu einem unzumutbaren Zustand geführt haben und die Anwendung der Entziehung des Wohnungseigentums als letztes Mittel rechtfertigten.

Nicht ausreichend sind zeitlich lange zurückliegende Verstöße gegen die Hausordnung. Ein Hindernis ist auch ein Unterlassen einer Abmahnung zu einzelnen schweren Pflichtverstößen.

Zu (2) Zahlungsverzug

Nach den Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist es erforderlich, daß sich der Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lastentragung und Kostentragung ( § 16 Abs. 2 WEG ) in Höhe von mehr als 3% des Einheitswertes seines Wohnungseigentums länger als drei Monate in Verzug befindet.

Zu (3) Generalklausel

Die Einzeltatbestände des § 18 Abs. 2 WEG sind nicht abschließend, deshalb kann bei Vorliegen anderer Verstöße grundsätzlich die Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG eingreifen. So kann eine lange Reihe von Verstößen die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

Ein Zahlungsrückstand ist dabei nicht erheblich, wenn der Verwalter mildere Maßnahmen zur Geltendmachung der Forderung hätte ergreifen können.

Auch eine unterlassene Meldung der Anzahl der Mieter in der Wohnung und die Nichteinhaltung der Hausordnung (Lärm, unzureichende Reinigung des Treppenhauses) sind zwar Unannehmlichkeiten, wie sie tagtäglich in Mehrfamilienhäusern vorkommen, sie rechtfertigen den Entzug des Wohnungseigentums aber nur dann, wenn die benachteiligten Wohnungseigentümern ergebnislos gerichtliche Hilfe (§ 43 WEG) in Anspruch genommen haben.

Denn erst wenn andere Möglichkeiten nicht zum Erfolg geführt haben und sich ein Wohnungseigentümer gemeinschaftsschädigend über das Interesse der Gemeinschaft hinwegsetzt, kommt als ultima ratio die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht.

Im Ergebnis stellt die grundsätzliche Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ( § 11 WEG ) eine hohe Hürde dar, die oft nur mit fachanwaltlicher Beratung erfolgreich überwunden werden kann.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Eigentumswohnung Enteignung Abmahnung

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