Entzug des Wohneigentums bei unpünktlicher Wohngeldzahlung
Welche Voraussetzungen müssen die Wohnungseigentümer beachten?
<2007-03-17>
Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen kann die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt

Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.

Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer aber vor einer Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.

Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Abgemahnte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.

Leitsätze des BGH Urteils vom 19. Januar 2007 Az. V ZR 26/06

  1. Sachverhalt:

    Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte, der seine Wohnung vermietet hat, zahlte das von ihm geschuldete Wohngeld seit sechs Jahren regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendmachung. Seine Rückstände beliefen sich auf 3.240,00 EUR, die er im Verlaufe des Rechtsstreits bezahlte.

    Auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschloss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dem Säumigen das Wohnungseigentum zu entziehen, "da er fortlaufend seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG verweigert oder diese erst durch aufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssen". Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Aufforderung der anderen Wohnungseigentümer, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, kam der Beklagte nicht nach. Auch ihr Angebot, die gerichtliche Geltendmachung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen, wenn die Rückstände ausgeglichen und das Wohngeld künftig pünktlich gezahlt würden, nahm der Beklagte nicht zum Anlass für entsprechende Zahlungen. Er zahlte sie vielmehr erst nach dem Urteil erster Instanz.

    Die Wohnungseigentümer wollen mit der Klage den Entziehungsbeschluss durchsetzen.

    Der Entziehungsgrund des Zahlungsrückstands (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG) war mit der zwischenzeitlich erfolgten Zahlung entfallen. Es fragt sich aber, ob den anderen Eigentümern das unregelmäßige und unpünktliche Zahlungsverhalten des Beklagten noch länger zuzumuten war und ob eine vorherige Abmahnung erforderlich war.

  2. Rechtliche Bewertung

    1. Befugnis zur Klageerhebung

      Die Wohnungseigentümer konnten hier Klage erheben. Die Wohngeldansprüche, auf deren unpünktliche und unregelmäßige Zahlung die Entziehungsklage gestützt wurde, stehen zwar nicht den Wohnungseigentümern, sondern der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Die Entscheidung darüber, ob dem säumigen Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen werden soll, betrifft aber nach geltendem Recht die Mitgliedschaft und gehört deshalb nicht zur Kompetenz des Verbandes der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch einzelne Wohnungseigentümer ermächtigen, ihr zustehende Ansprüche geltend zu machen; dies braucht nicht ausdrücklich zu geschehen. Eine solche Ermächtigung ist in dem Beschluss über die Entziehung zu sehen. Die Kläger sind deshalb auch dann in einem Prozeß aktivlegitimiert, wenn der Entziehungsanspruch dem Verband und nicht (mehr) den Wohnungseigentümern zusteht.

    2. Entziehung bei unpünktlicher Zahlung

      Auch die fortdauernd unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

      1. Schwerwiegende Pflichtverletzung

        Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt nach § 18 Abs. 1 WEG voraus, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Zu der Verletzung solcher gemeinschaftsbezogenen Pflichten gehört die Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG. Das zeigt schon das Gesetz selbst, wenn es Wohngeldrückstände in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, allerdings unter besonderen Voraussetzungen, als Regelbeispiel für eine zur Entziehung des Wohnungseigentums führende Pflichtverletzung benennt.
      2. Zahlungsverzug

        Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist eine Entziehung wegen Wohngeldrückständen allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet und, § 19 Abs. 2 WEG, diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags nach § 57 WEG ausgleicht.

        Eine Zahlung der Rückstande nach seiner Verurteilung in erster Instanz versperrt den Rückgriff auf die Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG zur Begründung der Entziehung des Wohnungseigentums nicht. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hebt lediglich einen speziellen Anwendungsfall des § 18 Abs. 1 WEG beispielhaft hervor und steht der Anwendung des § 18 Abs. 1 WEG auf andere Fälle der Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nicht von vornherein entgegen. Die unpünktliche Erfüllung dieser Pflicht kann ein Gewicht erlangen, das den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar macht. Das ist für die nach § 543 Abs. 1 und 2 BGB von ähnlichen Voraussetzungen abhängige und auch inhaltlich vergleichbare Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen Mietrückständen vom BGH anerkannt. Für den Entziehungsanspruch nach § 18 Abs. 1 WEG gilt nichts anderes.

        Das Gemeinschaftseigentum lässt sich sachgerecht nur verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel nicht nur beschließen, sondern die gefassten Beschlüsse auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Entzieht sich ein Wohnungseigentümer nicht nur gelegentlich und nicht nur geringfügig dieser Pflicht, entstehen nicht nur Rechtsverfolgungskosten, die allerdings dem säumigen Wohnungseigentümer angelastet werden könnten. Ein solches Verhalten kann vor allem dem Verwalter oder den mit der Verwaltung befassten Wohnungseigentümern je nach Umfang und Häufigkeit der Zahlungsverzögerungen die erforderliche Planungssicherheit nehmen und die Verwaltung nachhaltig beeinträchtigen. Das gilt nicht nur dann, wenn Rückstände auflaufen oder deshalb Sonderumlagen zu beschließen und aufzubringen sind, sondern auch dann, wenn der Wohnungseigentümer auf Mahnung oder Klage oder nur mit Verzögerung zahlt. Stört ein solches Verhalten die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig, kann es die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen.
    3. Ist zuvor eine Abmahnung nötig?

      Eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG wegen fortlaufend unpünktlicher Erfüllung der Lasten- und Kostentragungspflicht setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus.

      Eine Abmahnung wird aber in § 18 Abs. 1 WEG, anders als in dem Vergleichsfall der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund (vgl. § 543 Abs. 3 BGB), icht ausdrücklich erwähnt. Nach der in der Rechtsprechung herrschenden Ansicht ist Unzumutbarkeit dagegen erst anzunehmen, wenn weniger einschneidende Maßnahmen, insbesondere eine Abmahnung, erfolglos geblieben sind.

      1. Zweck der Abmahnung

        Das Erfordernis einer Abmahnung folgt aus dem Zweck der Entziehungsklage und der Systematik ihrer Tatbestände. Der Gesetzgeber hat die Entziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens gegenüber einem von ihm so genannten "Störenfried" eingeführt. Als Störenfried hat er einen Wohnungseigentümer angesehen, der nicht nur seine Pflichten grob verletzt, sondern böswillig ist. Das lässt sich, von Ausnahmefällen abgesehen, nur feststellen, wenn der Wohnungseigentümer zunächst zur Einhaltung seiner Pflichten angehalten wird, also eine Abmahnung erfolgt. Eine solche Abmahnung wird denn auch in dem Regelbeispiel des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, das im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens eingeführt worden ist, ausdrücklich angesprochen. Danach liegen die Voraussetzungen von § 18 Abs. 1 WEG insbesondere dann vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Demnach bedarf es in dieser Fallgestaltung mindestens zweier Pflichtverletzungen nach einer Abmahnung.

        Eine Abmahnung ist in dem zweiten, dem vorliegenden Fall näher liegenden Regelbeispiel nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwar nicht vorgeschrieben. Hier wird aber ein der Abmahnung entsprechender Effekt dadurch erreicht, dass die Entziehung nach § 19 Abs. 2 WEG entfällt, wenn die Rückstände bis zum Zuschlag nach § 57 WEG ausgeglichen werden. Die Entziehungsklage hat damit selbst lediglich die Wirkung einer Abmahnung. Bei anderen Pflichtverletzungen, die ein vergleichbares Gewicht haben müssen, auf eine Abmahnung zu verzichten, führte zu einem nicht vermittelbaren Wertungswiderspruch.
      2. Grundrecht auf Eigentum

        Nur mit einer Abmahnung kann auch den aus dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) folgenden Anforderungen an die Vorschrift Rechnung getragen werden. Das Eigentumsgrundrecht steht einer Entziehung von Wohnungseigentum aus den in § 18 Abs. 1 WEG bestimmten Gründen zwar nicht entgegen; sie kommt aber nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen in Betracht (BVerfG NJW 1994, 241, 242). Sie darf nur als letztes Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer eingesetzt werden (OLG Köln, ZMR 1998, 48, 49). Ob das der Fall ist, lässt sich grundsätzlich nur beurteilen, wenn der Wohnungseigentümer abgemahnt worden ist. Die anderen Wohnungseigentümer haben daher die bestehenden und ihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers gehört. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (AG Dachau, ZMR 2006, 319, 320).
      3. Vergleich mit der mietrechtlichen fristlosen Kündigung

        So sieht es auch § 543 Abs. 3 BGB für das Mietrecht vor, an dem sich der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 18 WEG ausdrücklich ausgerichtet hat und an das er sich bei ihrer Gesetz gewordenen Fassung noch stärker angelehnt hat als der Entwurf. Auch § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB lässt die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus einem in einer Pflichtverletzung liegenden wichtigen Grund nur zu, wenn eine Abmahnung erfolglos war. Etwas anderes gilt nach § 314 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 323 Abs. 2 BGB nur, wenn eine Abmahnung unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. Diese Grundsätze gelten auch für die Kündigung eines Gesellschaftsverhältnisses nach § 723 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BGB (MünchKomm-BGB/Ulmer, a-aO, § 723 Rdn. 32 a. E.) und eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses nach § 626 Abs. 1 (MünchKomm-BGB/Henssler, aaO, § 626 Rdn. 89 f.). Ein Grund, von dieser einheitlichen Wertung bei der den genannten Tatbeständen insoweit vergleichbaren Entziehungsklage abzuweichen, ist nicht erkennbar.
      4. Abmahnung bei Duldung von Rückständen

        Eine Abmahnung ist bei längerer Duldung von Rückständen unverzichtbar.

        (1) Fortsetzung der Gemeinschaft schafft Vertrauen

        Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Pflicht zur Zahlung des Wohngelds über Jahre hinweg nur auf gerichtliche Inanspruchnahme und wird die Gemeinschaft dessen ungeachtet fortgesetzt, ist es für den Säumigen ohne einen entsprechenden Hinweis nicht klar, dass sein Verhalten nicht nur zur Einleitung gerichtlicher Verfahren zur Durchsetzung der Gemeinschaftsansprüche veranlasst, sondern die Grundlage einer Fortführung der Gemeinschaft erschüttert und Anlass zur Entziehung des Wohnungseigentums gibt.

        (2) Abmahnung durch Verwalter oder einen Wohnungseigentümer

        Eine Abmahnung ist den Wohnungseigentümern bei Zahlungsverzug zuzumuten. Sie ist ohne weiteres möglich und bedeutet keine Verzögerung bei der Herstellung geordneter Verhältnisse. Sie setzte nämlich - wie bei § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG - keinen Beschluss der Gemeinschaft voraus; es genügt vielmehr dass der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer sie ausspricht. Sie ist dann auch nicht selbständig anfechtbar.

        (3) Abmahnung muß erfolgversprechend sein

        Eine Abmahnung ist nur entbehrlich, wenn sie aussichtslos ist. Nimmt ein säumiger Wohnungseigentümer weder einen Entziehungsbeschluss noch das Angebot, von der Durchsetzung dieses Beschlusses bei fristgerechtem Ausgleich der Rückstände und künftig pünktlicher Zahlung Abstand zu nehmen, zum Anlass, die Rückstände auszugleichen, besagt das nach Ansicht des BGH aber nicht, dass die zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG erforderliche Abmahnung ohne Eindruck bleiben muß.

        Klagten die Miteigentümer nur Rückstände ein und wollten sie gegen einen Ausgleich der Rückstände auf die Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses verzichten, macht nicht deutlich, dass es ihnen um mehr, nämlich um eine generelle Änderung des Zahlungsverhaltens und um eine Entziehung des Wohnungseigentums auch für den Fall geht, dass die Rückstände später doch ausglichen werden. Will die Gemeinschaft nicht nur ihre Zahlungsansprüche durchsetzen, sondern weitergehende Konsequenzen ziehen, muss sie das unmissverständlich deutlich machen (BAGE 99, 340, 345).
    4. Nachholung der Abmahnung?

      Eine Abmahnung kann auch konkludent erklärt werden, sie muß aber eine Warnfunktion umfassen.
      1. Anforderungen an eine Abmahnung

        Eine Abmahnung muß inhaltlichen Anforderungen genügen. Wird nur der Entziehungsbeschluss erläutert, dem säumigen Wohnungseigentümer aber nicht Gelegenheit gegeben, ihn abzuwenden, ist eine Abmahnung fraglich. Erklären die Wohnungseigentümer sich bereit, bei pünktlicher Erfüllung der Zahlungspflichten die gerichtliche Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen und behalten sie sich auf Dauer vor, bei einem neuerlichen Verstoß ohne weitere Beschlussfassung eine Entziehungsklage zu erheben, ist es sehr fraglich, ob darin eine Abmahnung gesehen werden kann.
      2. Abmahnung zeitlich vor Entziehungsbeschluß

        Eine Abmahnung kann den ihr zugedachten Zweck nur erfüllen, wenn sie zeitlich vor einem Entziehungsbeschluss erfolgt. Sie soll den Wohnungseigentümer vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen (LG Aachen, ZMR 1993, 233). Gleichzeitig soll er erfahren, was er zu tun hat, um diesen Beschluss und seinen Vollzug zu vermeiden. Die Abmahnung soll aber auch sicherstellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflichtverletzung eine Fortführung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Dazu sollen sie dem betroffenen Wohnungseigentümer eine letzte Möglichkeit zur Verhaltensänderung geben und berücksichtigen, was er auf die Abmahnung zur Rechtfertigung oder Erklärung seines Verhaltens vorbringt. Dieser Zweck kann nur erreicht werden, wenn die Abmahnung zeitlich vor Beschlussfassung erfolgt. Ist der Beschluss einmal gefasst, kann eine Abmahnung nur noch als Druckmittel dazu dienen, den gefassten Beschluss durchzusetzen. Das ist zwar legitim (BayObLGZ 1975, 53), nimmt der Abmahnung aber ihren eigentlichen Sinn und genügt deshalb nicht.

        Damit fehlte es in dem geschilderten Fall an einer ordnungsgemäßen Abmahnung.
    5. Sonderfall: Unwirksamer Entziehungsbeschluß als Abmahnung

      Ein Entziehungsbeschluss macht klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die fortdauernd unpünktliche Zahlung der Wohngelder nicht länger hinnehmen und dies zum Anlass für eine Entziehung nehmen will. Er stellt inhaltlich eine Abmahnung dar, die auch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen kann (OLG Hamburg, ZMR 2003, 596). Das hat zur Folge, dass ein Entziehungsgrund gegeben ist, wenn der säumige Wohnungseigentümer künftig, und sei es auch nur einmal, seine Zahlungsverpflichtungen in nicht nur zu vernachlässigendem Umfang unpünktlich erfüllt. Die Gemeinschaft kann dann den nach § 18 Abs. 3 WEG erforderlichen Entziehungsbeschluss fassen und auf Entziehung klagen.

      Etwas anderes gilt nur, wenn der säumige Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt (BAG, DB 1987, 1303).

Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Abmahnung Eigentumswohnung Enteignung

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