Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Konflikt zwischen Wohnungsbau und einem wertvollen FFH-Gebiet
<2003-07-17>

Die Wohnpark Gravenbruch GmbH beabsichtigt, auf dem Gelände des heutigen Autokinos Gravenbruch ein Wohngebiet (ca. 190 WE) zu entwickeln. Rechtlich soll dies mit dem Instrument des Bebauungsplanes umgesetzt werden. Diese Planung wird im Auftrag der Naturschutzverbände überprüft.

Regionaler Grünzug

Die Flächen westlich des Autokinos werden im Regionalplan Südhessen als Regionaler Grünzug dargestellt. Die Bauleitplanung der Stadt hat sich an das damit verbundene regionalplanerische Ziel durch eine konfliktvermeidende Planung anzupassen, dass weder der Wasserhaushalt noch die klimatischen Verhältnisse im Regionalen Grünzug auch nur möglicherweise beeinträchtigt werden dürfen.

Die vorgesehene Bebauungsplanung versiegelt aber erhebliche Flächen und bewirkt durch Reflexion von Strahlungswärme sowie durch Hochbauten, dass auf den Nachbarflächen des Regionalen Grünzuges Veränderungen des Kleinklimas und möglicherweise auch des Wasserhaushaltes eintreten können. Die mögliche Beeinträchtigung der klimatischen Verhältnisse des Grünzuges bedarf der fachgutachterlicher Untersuchung. Hinsichtlich der Qualitätssicherung der Schutzgüter ist nicht nur beim Kleinklima, sondern auch beim Wasserhaushalt weitergehend fachlich zu prüfen, ob die vorgeschlagenen Maßnahmen auch jede naheliegende Möglichkeit der Beeinträchtigung sicher ausschließen.

Umgebungsschutz für NSG

Die Stadt Neu Isenburg hat eine planerische Lösung des absehbaren Konfliktes zwischen der Schutzfunktion des Naturschutzgebietes insbesondere für bodenbrütende Tierarten und den absehbaren Naherholungsbedürfnissen der benachbart siedelnden Menschen sowie dem Jagdtrieb ihrer Haustiere zu suchen. Vielfältige praktische Erfahrungen legen den Schluss nahe, dass eine Lösung weder durch Verbote noch durch noch so ausgefeilte, hohe und langgestreckte technische Hindernisse (Einzäunung) erfolgreich sein wird. Dazu sind weitere Untersuchungen an Praxisfällen in Darmstadt und Mainz geboten.

FFH-Verträglichkeitsprüfung

Es ist zu prüfen, ob der Bruch von Gravenbruch ein faktisches Vogelschutzgebiet nach europäischen Naturschutzrecht ist.

Für den Bruch von Gravenbruch als potentielles FFH-Schutzgebiet ist an Hand der sich fachlich aufdrängenden Schutzzielen zu prüfen, ob das Wohnbauprojekt das Schutzgebiet erheblich beeinträchtigen kann ("FFH-Verträglichkeitsprüfung").

Das Gewährleistungsgebot

Zur Umsetzung der von der Stadtverordnetenversammlung geforderten Garantie, dass es durch die beabsichtigte Bebauung und deren Nutzung zu keiner "nachhaltigen Beeinträchtigung" des benachbarten Schutzgebietes kommen darf, sind 11 Forderungen zu erfüllen:

  1. Je nach dem Ergebnis der hier als notwendig entwickelten weiteren fachlichen Prüfungen ist es rechtlich geboten, die Reichweite der zu fordernden Garantie auszuweiten.
  2. Zaun und Tor sind auf mind. 3,50 Meter zu erhöhen und ein Übersteigen technisch auszuschließen. Der Zaun ist für Haustiere, auch Katzen, unpassierbar zu gestalten.
  3. Der Investor oder die für ihn tätigen Gutachter haben der Stadt Neu Isenburg eine durch eine Bankbürgschaft abgesicherte Garantie zu geben, dass ihre hydrogeologischen Prognosen zutreffen.
  4. Im Sinne des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung ist von dem rechtlich Verantwortlichen zu fordern, eine direkte zivilrechtlich spürbar strafbewehrte Garantie auch dafür abzugeben, dass das benachbarte naturschutzfachlich schutzwürdige Gebiet und der Regionale Grünzug auch faktisch langfristig nicht durch die geplante Wohnnutzung beeinträchtigt werden wird. Dies fordert mehr als die angebotene Garantie der Einhaltung von gutachterlich empfohlenen Schutzmaßnahmen.
  5. Zu fordern ist eine Garantie-Erklärung der Verursacher möglicher Eingriffe in das Schutzgebiet und zugleich von solventen Haftungspersönlichkeiten. Es liegt daher nahe, eine Garantie von der Gemeinschaft der Bauherrn und Nutzer der Wohnungsbauten und zugleich der Grundstückseigentümer und deren grundbuchrechtlicher Sicherung zu Lasten der Baugrundstücke einzufordern.
  6. Für nicht einem Verursacher zuordnenbare Beeinträchtigungen ist eine Beweislastumkehr zu regeln und eine Haf-tung der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer und -nutzer rechtlich bindend zu begründen.
  7. Aufzuklären ist zudem, wer für die Effektivität der von den Gutachtern empfohlenen fachlichen Schutzmaßnahmen ("keine negativen Auswirkungen auf den Grundwasserhaushalt", "Naherholungsnutzung ... vermieden werden") mit welcher Deckungssumme über welchen Zeitraum nach welchen Beweisregeln haftet?
  8. Zu fordern ist, dass der Zaun schon vor Beginn während der Bauphase funktionswirksam errichtet wird und so auch die Bauarbeiter vor einem Austreten aus dem Baustellenbereich in das benachbarte Schutzgebiet hindern soll.
  9. Die Garantie der Instandhaltung des Zaunes ist auf die Zeitdauer zu erstrecken, während der auf dem Gelände des Autokinos eine Wohnnutzung oder andere Form der menschlichen Nutzung stattfindet.
  10. Die Höhe der Vertragsstrafe ist angesichts der drohenden Schäden zu gering und auf 100.000,- Euro zu korrigieren. Das gilt auch für die Höhe der Bürgschaft, die mehrfache Verletzungshandlungen abdecken muss. Für den Fall des Übersteigens oder Überwindens der Barriere des Zaunes durch Mensch oder Tier ist eine Regelung mit gleicher Höhe der Strafbewehrung (100.000.- Euro pro Fall der Zuwiderhandlung) zu vereinbaren.
  11. Zudem ist der Stadt Neu Isenburg von den Bauherrn ein Folgenbeseitigungsanspruch zuzusichern, falls zukünftig Beeinträchtigungen nicht zu verhindern sind. Bestandteil dieses Anspruches wären ein Widerruf der Baugenehmigungen, ein Nutzungsverbot und ein Rückbau der Hoch- und Verkehrsbauten.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Naturschutzgebiet Bebauungsplan Hausbau Flora-Fauna-Habitat Richtlinie (FFH) Baugrundstück Gutachten

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