Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Gewerbemietvertrag: lange Bindung
Untervermietung als Rettungsanker
<2008-09-23>
Bei einem langfristigen Gewerberaummietvertrages besteht kein Kündigungsrecht bei schwerer Erkrankung oder Tod.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass ein Mieter, der Gewerberäume angemietet hat, nicht fristlos wegen einer schweren Krebserkrankung kündigen kann.

I. Sachverhalt

Der Kläger hatte in Mühlheim/Ruhr Gewerberäume angemietet und dort ein kleines Einzelhandelsgeschäft (Geschenkartikel) betrieben. Er wollte das bis Ende Februar 2009 laufende Mietverhältnis vorzeitig aus wichtigem Grund fristlos zum 29. September 2007 kündigen: Er leide an einer schweren Krebserkrankung und könne deshalb sein Geschäft nicht mehr betreiben.

II. Die Gerichtsentscheidung

Das OLG hat festgestellt, dass dem Kläger kein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zusteht. Der Mieter trage das persönliche Verwendungsrisiko für die Mieträume und zwar auch dann, wenn er langfristig angemietete Gewerberäume aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen könne (vgl. § 537 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). So ende auch mit dem Tod eines Mieters nicht das Mietverhältnis, sondern gehe auf den Erben über. Selbst im Wohnungsmietrecht, das - anders als das hier anwendbare gewerbliche Mietrecht - besondere Schutzbestimmungen zugunsten eines Wohnungsmieters vorsehe, stehe einem Mieter kein Recht zur fristlosen Kündigung zu (vgl. § 564 Bürgerliches Gesetzbuch: Kündigungsfrist 1 Monat). Nach Überzeugung des Gerichts sei es auch nicht treuwidrig, wenn der Vermieter an dem Vertrag festhalte. Im Übrigen könne der Mieter sein Risiko dadurch begrenzen, dass er die Räume untervermiete. Einer Untervermietung dürfe ein Vermieter nur aus wichtigem Grund widersprechen.

III. Konsequenzen

Um die Risiken bei Krankheit und Tod zu begrenzen empfiehlt es sich, den Gewerberaummietvertrag um Regelungen bei Insolvenz, Krankheit und Tod des Mieters zu ergänzen. Gelingt dies nicht einverständlich bei passender Gelegenheit ist ein vorsorgliche Kündigung und Neuverhandlung zu erwägen. Denn die angesprochene Möglichkeit der Untervermietung ist mit Unsicherheiten behaftet.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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