Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Lärm einer Bahnbaustelle
<2012-07-18>
Minderung des Mietzinses einer nahegelegenen Wohnung wegen Baulärms durch den Bau einer neuen Bahnstrecke

LG Kassel, Urteil vom 24-05-1989 - 1 S 805/88

1. Der Fall

Die beklagte Mieterin, die in der Nähe des Wilhelmshöher Bahnhofes in Kassel eine Wohnung gemietet hat, hat für die Zeit vom September 1987 bis einschließlich Januar 1988 von dem monatlichen Mietzins von 275 Euro jeweils ca. 30 % einbehalten und sich auf Minderung wegen Baulärms, der durch die Arbeiten an einer Neubaustrecke der Bahn entstand, berufen, da dadurch der Wohnwert beeinträchtigt sei.

2. Das Urteil

Das erstinstanzlich Gericht hat die Klage abgewiesen, die 2. Instanz bejahte eine Mietminderung in Höhe von ca. 10%.

Der Mietzinsanspruch war aufgrund des Baulärms im Rahmen der Umbauarbeiten am benachbarten Bahnhof um 10% zu mindern. Baulärm, der von Nachbargrundstücken ausgeht, stellt bei Mietverhältnissen über Wohnraum einen Fehler der Mietsache i. S. des § BGB § 537 BGB dar, wenn er so erheblich ist, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnung gemindert ist (vgl. BayObLG, NJW 1987, NJW Jahr 1987 Seite 1950 = RES 1986/87 § 537 Nr.1 ).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte in diesem Fall davon ausgegangen werden, dass der Baulärm, der von den Umbaumaßnahmen am Wilhelmshöher Bahnhof ausging, so erheblich war, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt war.

Der Vermieterin ist zuzugeben, dass aufgrund der Zeugenaussagen eine objektive Bewertung der Lärmbelästigung nur schwer möglich ist, da die Zeugen in erster Linie ihren subjektiven Eindruck geschildert haben. So haben die Zeugen J und B sowie der Zeuge de B bekundet, dass sie sich durch den Baulärm nicht wesentlich gestört fühlen, während der Zeuge F und die Zeugin B den Baulärm als sehr lästig bezeichnet haben. Nur eine technische Lärmmessung in Dezibel hätte hier objektive Erkenntnisse gebracht. Eine solche Messung durch einen Sachverständigen ist hier jedoch nicht mehr möglich, da ein Sachverständiger nicht feststellen kann, wie stark die Lärmbelästigung in der Vergangenheit war, denn nur auf diesen Zeitraum kommt es wegen der streitgegenständlichen Mietzinsminderung an.

Wenn auch die Bewertung der Lärmbelästigung aufgrund der Bauarbeiten durch die Zeugen auseinandergeht, so kann im Kern doch festgestellt werden, dass der Baulärm die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung der Mieterin beeinträchtigt hat. Sämtliche Zeugen haben bekundet, dass durch LKW's, Baumaschinen und sonstige Geräte Lärm aufgetreten ist, der im Haus deutlich vernehmbar war. Die Zeugen haben darüber hinaus bestätigt, dass bei den Bauarbeiten Staub entstanden ist, der bei geöffneten Fenstern in die Wohnungen eindrang und deshalb die Mieter zu einem geänderten Lüftungsverhalten zwang. Da sich diese Beeinträchtigungen über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten hingezogen haben, ist eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung und damit ein Fehler der Mietsache gegeben.

Dieser Fehler besteht unabhängig davon, ob die Hauseigentümerin. ihrerseits von der Bahn nach § BGB § 906 BGB einen Ausgleich für den Mietzinsausfall erlangen kann (vgl. auch BayObLG, NJW 1987, NJW Jahr 1987 Seite 1950 = RES 1986/87 § 537 Nr. 1). Dieser Rechtsentscheid des BayObLG ist einschlägig. Nachbarrechtliche Verhältnisse haben stets privatrechtlichen Charakter. Abgesehen davon wird die Bahn in privatrechtlicher Form betrieben. Es ist deshalb unerheblich, dass die Bahn als öffentlicher Versorgungsträger den Baulärm verursachte.

Die Mietzinsminderung beträgt jedoch nur 10%. Dabei war zu berücksichtigen, dass bereits die einzelnen Zeugen eine sehr unterschiedliche Bewertung des Baulärms vorgenommen haben. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass aufgrund des Verkehrs auf der Straße vor dem Mietshaus auch bereits vor der Baustelle am Wilhelmshöher Bahnhof erheblicher Lärm vorhanden war, der ebenfalls die Wohnqualität im Hause beeinträchtigte. Da die Zeugenaussagen zudem ein sehr unsicheres Beweismittel sind und nur ein Sachverständiger durch eine Lärmmessung objektive Erkenntnisse über die Beeinträchtigung durch den Baulärm bringen könnte, kann mit Sicherheit nur festgestellt werden, dass allenfalls eine Mietzinsminderung von 10% gerechtfertigt ist. Eine darüber hinausgehende Beeinträchtigung des Wohngebrauchs ist nicht zweifelsfrei bewiesen.

3. Konsequenzen für die Praxis

Das Urteil legt eine sachverständige Messung des Bahnbaulärms – etwa im Rahmen eines gerichtlichen Beweisverfahrens- nahe. Das finanziert auch eine Rechtsschutzversicherung.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Bahnlärm Baulärm

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