Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Vorsicht bei Flucht in die Sachwerte – Baukosten im Blick behalten
<2012-11-18>
Die Rendite einer Investition in Immobilien hängt vor allem von den Baukosten ab.

Es wird wieder mehr gebaut. Allein im vergangenen Jahr stiegen die Umsätze in der Bauindustrie um knapp zehn Prozent. Parallel dazu zogen die Preise für Wohneigentum kräftig an. „Investoren, private wie professionelle Anleger zieht es wieder in die Sachwerte“, konstatiert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab.“

Nach Erfahrung der ARGE Baurecht lassen sich die Baukosten am besten in den Griff bekommen, wenn die Investoren von Beginn an klare Verträge abschließen, die ihnen ausreichende Kostensicherheit gewähren. „Das lässt sich im Verhältnis zu den am Bau beteiligten Handwerkern am besten durch sogenannte Pauschalpreisvereinbarungen erreichen“, erläutert der Fachanwalt.

Bei Pauschalpreisvereinbarungen wird die komplette, im Vertrag detailliert beschriebene Bauleistung mit einer fixen Summe bezahlt. Einzelne Positionen innerhalb der Bauausführung müssen weder im Vorfeld genau bezeichnet noch nachher einzeln aufgemessen und abgerechnet werden. Damit lassen sich nach Erfahrung von Bauexperten Kostensteigerungen vermeiden, denn etwaige Preissteigerungen bei Material oder Löhnen trägt der Bauunternehmer.

Problematischer für den Bauherrn und Investor ist die Vereinbarung sogenannter Einheitspreise. „Gerade private Bauherren neigen dazu und wiegen sich damit in falscher Sicherheit“, warnt der auf Baukonflikte spezialisierte Anwalt. Bei Einheitspreisvereinbarungen wird beispielsweise der Einheitspreis für einen Quadratmeter Mauerwerk oder Putz einer bestimmten Güte festgelegt. Ändern sich die Baumassen später, vielleicht, weil mehr Wände gemauert werden, als zunächst vorgesehen, steigt natürlich auch der Preis.

Das ist ärgerlich und schmälert die Rendite erheblich, passiert aber häufig. Manche Bauherren versuchen dann, den Architekten dafür zur Verantwortung zu ziehen. „In der Gerichtspraxis ist das aber nur selten durchsetzbar“, weiß Matthias Möller. „Zudem genießen Architekten wegen eines Verstoßes gegen abgegebene Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz. Sinnvoller ist es, von Anfang an Pauschalpreisverträge mit den beteiligten Unternehmern zu schließen, um sich dann möglichst auch an die eigenen Budget-Vorgaben zu halten.“


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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